English
中文 (中国)
КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ТАЙЛАНДЕ -ВСЕ, ЧТО ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ
Тайланд – сказочная страна с высоким объемом туристов которые прибывают в эту точку мира ежегодно. Страна улыбок славиться своими прекрасными достопримечательностями, вкусной едой, тропическим климотом, и высокоразвитой нежвижимостью, что привлекают большое количество людей со всего мира.Многие выбирают Таиланд как страну с привлекательными возможностями и остаются здесь жить на догое время. У многих возникают вопросы по поводу недвижимости в Тайланде, так как легальная система в корне отличается от Русской, и поэтому есть много подводных камней о которых люди не иммеют представления. Поэтому, в этом блоге мы ответим на важные вопросы от том как купить недвижимость в Тайланде,типы недвижимости, заключения договора, и оплате.
Как Купить Недвижимость В Таиланде?
Купить недвижимость на территории Таиланда может любой иностранец, как лично, так и удалённо,в том числе и дом с землёй.Алгоритм процедуры одинаковый, но в случае с дистанционной сделкой требуется дополнительное время на пересылку документов в страну проживания покупателя для личного подписания.
Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.
Формы Собственности На Недвижимости В Таиланде
Фрихолд (Freehold)
— по сути, частная собственность. Купленную во фрихолд недвижимость можно покупать, продавать, наследовать, дарить, сдавать в аренду и получать с этого доход. При покупке иностранец получает гербовое свидетельство «чанот».
Лизхолд (Leasehold)
— ограниченное по времени владение. Как правило, договор заключается на 30 лет с правом двукратного продления (до 90 лет). Несмотря на то, что это многолетняя аренда, лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдаётся договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.
На своё имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная может быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.
С виллами ситуация немного иная: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.
Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, если оформлять сделку на юридическое лицо– компанию, в которой минимум 51% акций будет принадлежит тайскому гражданину.
Как Купить Недвижимость На Юрлицо?
Зарегистрировать новую компанию.
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, вам понадобится привлечь тайских граждан, им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость. В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы.
Внимание! Информацию о компании нужно тщательно проверять, чтобы вместе с землёй не получить долги и другие обременения.
В последние годы власти Таиланда стали внимательнее следить за «спящими» компаниями, которые деятельности не ведут, а недвижимостью владеют. Лазейка в законе, позволяющая иностранцам получить землю во фрихолд, оформив её на пассивное юрлицо с номинальными тайскими директорами, постепенно закрывается. Подозрительным компаниям выписывают штрафы, наказания для номинальных акционеров – вплоть до тюремного заключения. Юристы рекомендуют оформлять собственность на фирму только, если вы действительно намерены заниматься бизнесом в Таиланде.Кроме того, это связано с дополнительными расходами на регистрацию компании и ведение бухгалтерской отчётности.
Получите ли Вы Право Жить В Таиланде?
Покупка недвижимости в Таиланде не даёт прав на ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.
Но в Таиланде есть программа Thai Elite Visa, которая позволяет получить визу на срок от пяти до двадцати лет (см. наш блог о Thai Elite Visa).
Какие обязанности появляются при приобретении собственности?
Единождый налог при покупке
Фрихолд вилла 6,3%
Лизхолд на землю 1%
Как правило эти налоги разделяются 50/50 между застройщиком и покупателем.
Владелец будет обязан оплачивать ежегодные налоги 0,02% и коммунальные счета. (например в комплексе Rivehouse Phuket счета за электричество очень минимальны 2000-3000 THB в месяц, т.к весь наш комплекс работает на солнечной энергии, оплата за воду тоже минимальна 10 THB за кубометр, т.к. мы имеем собственную систему воды и дома полностью на солнечной энергии.
При этом не забудьте, что налоговые резиденты России, которые проживают в своей стране более 183 дней в году, должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.
Пошаговая Инструкция Покупки
Выбор и резервация объекта
При выборе объекта и обсуждении условий подписывается Договор бронирования между покупателем и продавцом. Для его оформления требуется копия загранпаспорта, электронная почта, телефон и почтовый адрес покупателя в стране проживания.
В договоре отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей и реквизиты для отправки средств.
После подписания Договора бронирования покупатель вносит задаток 2 % от общей стоимости, чтобы снять объект с продажи. Задаток может быть внесён наличными или на счёт продавца. Перевод может быть произведён со счёта из банка в любой стране.
Задаток обычно невозвратный: если сделка не состоится по вине покупателя, то с этими деньгами придётся попрощаться; если по вине продавца – средства вернут.
Проверка недвижимости и чистоты сделки
Покупателю рекомендуется воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно специализированные юридические компании предлагают следующие услуги:
- проверка земельного участка (кто является собственником, имеются ли обременения и т.п)
- проверка компании-продавца (кто уполномочен заключать сделку от имени юрлица, состав учредителей, уставный капитал и прочее)
- проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом
- сопровождение и регистрация сделки в Земельном департаменте
Заключение договора
В течение месяца после внесения задатка покупатель получает от продавца предварительные договора для ознакомления и внесения поправок, для уверенности, что продавцом является застройщик. Как правило договор не один, т.к. фрихолд и лизхолд оформляются по отдельным договорам, мастер договор и договор соблюдения правил проживания в кондоминиуме.
В этом договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия её приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора.
Все договора составляются на английском языке, который имеет юридическую силу, за исключением официальных документов, которые на тайском языке.
К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца и покупателя, а также все документы на недвижимость.
Оплата сделки
При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счёта покупателя, открытого в любой стране. Также допускается перевод от юрлица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.
И в отличие от многих стран мира, в Таиланде не проверяют происхождение денег.
Регистрация прав собственности
Все сделки регистрируются в Земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, или в сопровождении местных представителей, для этого как правило и рекомендуются юристы.
При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в Земельном департаменте представитель от застройщика.
В день сделки в Земельном департаменте покупателю выдаётся пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.
- договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нём указаны ФИО нового владельца, информация о недвижимости. Также в нём обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников
- свидетельство на землю если это Фрихолд (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, с другой – вся история сделок с ней.
- домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире
Кредиты и рассрочки для иностранцев
В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках. Но застройщики могут предложить рассрочку платежей.
Пример рассрочки в Riverhouse Phuket
Стандартная рассрочка предоставляется на период строительства (и после окончания на один-два- три года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определённых этапов строительства.
Необходимо внести 50% от стоимости объекта. Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-3 лет под 5% годовых. При данной схеме максимальный период рассрочки составляет 3 года.
Структура покупки виллы Riverhouse Phuket
Вилла оформляется в собственность клиента напрямую или можно в офшорной компании.
- Участок 3 x 30 лет (90 лет) Лизхолд (Leasehold) с предоплатой аренды, первые 30 лет зарегистрированы в Земельном департаменте компания Riverhouse Phuket.
- Долгосрочное владение акциями тайской компании, которая является собственником участка. Безопасность и аренда на землю.Что касается земли, E Holding 1 это тайская компания владеющая землей, которая может зарегистрировать и передать землю только в аренду.
- Вилла приобретается покупателем в полную собственность.
2% при подписании договора бронирования
28% при подписании основного договора (в течение одного месяца с момента бронирования)
при завершении строительства структуры виллы до крыши (примерно 10 недель) (20%)
20% при завершении скатной кровли (примерно 9 недель)
при завершении строительства виллы под ключ (примерно 10 недель) (20%)
10% на документ о передаче собственности компании владельцу (примерно 11 недель)
Все налоговые и трансферные сборы будут разделены 50/50 между Riverhouse Phuket и Покупателем.
При регистрации аренды в Земельном департаменте необходимо будет уплатить налог в размере 1,1% от регистрационной цены аренды. Плата будет также разделена 50/50 между Riverhouse Phuket и Покупателем. Покупатель должен будет заплатить налог на недвижимость в размере Ставки 0,02% от оценочной стоимости виллы в год (рассчитывается казначейством), а земельный налог будет платить владелец земли. Обратите внимание, что оценочная стоимость меняется каждый год.
Передача договора аренды земли
- Передается договор аренды новому покупателю с оставшимися годами действия договора.
- Отмена текущего договора аренды и регистрация нового договора аренды на 30 лет новому покупателю.
Примечания к оплате. Плата за управление:
- Цена продажи виллы зафиксирована в тайских батах.
- Цена виллы включает солнечную систему Solax Power (панели и аккумуляторы). Кондиционеры Daikin VRV, осушительную систему Munters , тепловой насос Stibel Eltron, ситему бассейна Hayward. Двойные стеклопакеты с газом внутри во всем доме.
- В стоимость виллы входит ландшафтный дизайн сада, встроенные шкафы, встроенная мебель в ванных комнатах, полностью оборудованная кухня с бытовой техникой. .
- В стоимость виллы не входит пакет мебели (см. Пакетное предложение Riverhouse)
- Все налоги и сборы за перевод будут разделены 50/50 между Riverhouse и покупателем.
Управление:
Плата за управление Riverhouse предусматривает определенные услуги для мест общего пользования и вилл:
– Единовременный взнос в фонд погашения за каждую единицу 100.000 THB
– Для виллы с 3 спальнями около 9.500 THB в месяц.
– Для виллы с 2 спальнями около 8.500 THB в месяц.
– Оплата за 12 месяцев вперед.
Компания по управлению недвижимостью World Wide Property Jones Lang LaSalle заключила контракт на обслуживание мест общего пользования.
– Создание и управление комитетом собственников.
– Администрация, Расчет воды и электричества, бухгалтерия, финансы заявление для компаний, владеющих землей, страхование и т.д.
– Охранник на постоянной основе 24/7.
– Озеленение мест общего пользования и обслуживание сада вилл.
– Борьба с вредителями мест общего пользования и вилл.
– Вынос мусора с мест общего пользования и вилл.
– Проактивное управление инфраструктурой
– Чистка бассейнов на виллах 2 раза в неделю.
Вышеизложенное гарантирует, что вы можете оставить свою виллу незанятой и вернуться в ухоженный сад, чистый бассейн и что виллы ваших соседей будут в аналогичном состоянии.
Услуги аренды вашей собственности:
– Программой аренды управляет компания Resava, специализирующаяся на аренде вилл на Пхукете.
– Resava и ее руководство уже более 10 лет занимаются арендой вилл на Пхукете.
– Более подробную информацию о программе аренды и возврате вы найдете в приложении
– Владелец, конечно, может решить не сдавать виллу в аренду или организовать ее самостоятельно.
Важное примечание:
Земля, на которой расположен наш проект, является собственностью компании. Все 51 будущие владелецы вилл будут владеть пакетом акций этой компании, согласовывать и голосовать вместе за любые предложенные изменения, как в кондоминиуме. Так как по тайскому законодательству собственник земли может распоряжаться и использовать землю как ему заблагорассудится, например сделать из дома звероферму или ночной притон)), во избежание недоразумений и разногласий с остальными домовладельцами земля остается в собственности компании. Это означает ухоженную общую зону без мусора перед вашей дверью и всегда чистый опрятный сад и бассейн.
Важное примечание:
Также в проекте задействованы системы эффективность которых возможна только в распределении на всей территории, например система Smart Grid, которая распределяет электроэнергию между виллами, когда вилла производит больше электроэнергии, чем потребляет, эта система зависит от того, что все виллы остаются подключенными к общей сети. Гибридная аккумуляторная система сохраняет избыточную мощность в течение дня, чтобы вы могли использовать ее в течение ночи. Это делает нас еще менее зависимыми от местной энергосистемы. Наши виллы объединены в уникальную новаторскую систему интеллектуальной сети, мы можем делиться и передавать энергию между виллами, чтобы гарантировать, что энергия никогда не будет потрачена впустую. Это также станет огромным преимуществом в будущем для возможностей аренды (минимальные счета за электроэнергию), так и для ее стоимости при перепродаже, потому что вилла может быть продана напрямую любому иностранцу без проблем с землей, которая не может быть в собственности иностранца.
Приобретая виллу в Riverhouse и присоединяясь к нашему энергетическому сообществу, вам также не нужно беспокоиться о воде. Наши инженеры пробурили скважины на участке и вода подается из подземных источников с использованием высококачественных насосов Grundfors и 4-ступенчатой системы фильтрации, которая обеспечивает пресной водой все наши виллы. Таким образом, мы не зависим от городского водоснабжения, что не мало важно особенно в засуху, не забывайте, что на острове Пхукет частые перебои с водой. На территории комплекса 2 накопительных резервуара большой емкости, а также подземный резервуар на 4000 литров на каждой вилле, из которого вода подается в дом.
Все эти упомянутые причины требуют, чтобы все владельцы Riverhouse сохраняли свои земельные участки в аренде и долевым участием в компании.
Как Оплатить и Способы Оплаты
После отключения карт российских банков от платежных систем Visa и Mastercard. Однако за несколько месяцев после начала спецоперации на Украине только некоторые направления перестроились под санкции, направленные Западом против обычных россиян. Турция и ряд других направлений принимают карту российской платежной системы «МИР».
В этом смысле Таиланд остался «топтаться» на одном месте и не решил проблему российских туристов с платежами. «Как вы помните, карты Visa, Mastercard не работают. Карты «Мир» не принимают. Western Union не отправить из РФ. Apple Pay нет в Таиланде. Что еще бывает? PayPal, Wise – все нельзя
Способы Оплаты
Первый способ – наличность в рублях. «Самое легкое, но самое невыгодное. В Паттайе в частных обменниках курс 0.33 (за 1’000₽ дают 330 бат). В официальных банках курс 0,25»
Второй способ – наличные в валюте. Подойдут доллары, евро и юани, которые вы обменяете на тайские баты. Застройщик сможет принять у вас например депозит наличными.
Третий способ – безналичный. Оформить карту китайской платежной системы Union Pay. «Правда, не всех банков, не везде можно рассчитаться, да и не везде снять наличные. Как повезет. Точно работает Union Pay от «Россельхозбанка» и «Почтабанка».
По прибытию в Таиланд для россиян можно открыть счет в Bangkok Bank. К сожалению пока это единственный банк, где можно открыть счёт по туристической визе. Это займет немного времени и это возможно. При оформлении Thai Elite Visa в любом тайском банке.
Не стоит волноваться тем, которые имеют на руках карточку тайского банка. Им придется в Таиланде проще всего. Однако таких россиян совсем не много. «На тайскую карту можно перевести деньги из РФ (банк «Тинькофф») Swift-перевод. На тайскую карту можно вывести «крипту» (если не умеете, то воспользуйтесь проверенным посредником). А также на тайскую карту можно получить деньги из любого банка РФ через сайты-обменники.
Система платежей Райффайзенбанк актуальна для крупных денежных переводов и наши клиенты пользуются именно ей.
Благодаря СБП, денежные переводы между участниками системы делаются мгновенно. Владельцы карты могут пополнять личный счет из любого банка или отправлять деньги другим людям. Операции в пределах банковских лимитов совершаются без оплаты комиссии. К сервису уже подключено более 200 организаций. В их числе и АО «Райффайзенбанк». Система быстрых платежей доступна круглосуточно и без выходных. Отправить средства можно по номеру телефона.
Что такое СБП в Райффайзенбанке
Проект СБП является продуктом совместных усилий ЦБ РФ и Национальной системы платежных карт. Сервис позволяет осуществлять моментальные внутрибанковские и межбанковские переводы. Населению также доступна оплата покупок у ИП и организаций с помощью QR-кода. Все операции совершаются в российской валюте. Сервис разработан в соответствии с международными стандартами безопасности.
